Застройщики пытаются воспользоваться покупательским ажиотажем в связи с обвалом рубля и поднять цены, однако риелторы не верят, что им это удастся. Уж слишком низкая сегодня платежеспособность населения. Да и эпидемию коронавируса пока, увы, никто не отменял.
Февраль
В феврале управление Росреестра по Москве зарегистрировало 5 932 договора долевого участия в строительстве жилья – на 19,8% больше, чем в январе, но на 17,7% меньше, чем годом ранее. По данным компании «Метриум», без учета юридических лиц, но с учетом апартаментов на территории «старой» Москвы в феврале было оформлено 4 046 ДДУ. В месячном разрезе (к январю 2020 г.) показатель увеличился на 12%, но в годовой динамике, относительно февраля 2019 г, сократился на 24%.
Риелторы приводят похожие данные. Например, в агентстве недвижимости «Бон Тон» спрос увеличился на 18% по сравнению с январем, но упал на 16% относительно февраля прошлого года. В Est-a-Tet количество сделок сократилось на 13,4% и 10,7% соответственно. В «Икоме» реальный спрос увеличился и в месячном, и в годовом выражении – на 22% и 6%. Число обращений от потенциальных клиентов также выросло относительно января - на 8,5%, но оказалось на 18% ниже, чем в феврале 2019 г.
Существенный рост спроса по сравнению с январем, треть которого занимают новогодние праздники, удивления не вызывает. Тем более что на этот раз на сезонный фактор наложились «высокие негативные ожидания» покупателей, отмечает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Иначе говоря, люди спешили заключить сделки, опасаясь роста цен, анонсируемого застройщиками.
Однако, по данным Росреестра, в годовом выражении спрос снижается уже семь месяцев подряд - с июля 2019 г. То есть рынок начал падать сразу после вступления в силу поправок к 214-ФЗ о переходе на эскроу-счета и до сих пор не может остановиться.
Одна из причин такой динамики - ажиотаж в преддверии «1 июля», который исчерпал спрос на многие месяцы вперед. «Во второй половине 2018 г. – начале 2019 г. был зафиксирован скачок спроса в связи с понижением ипотечных ставок, а затем – с ожиданием перехода на эскроу-счета. Для сравнения, относительно февраля 2018 г. (3 689 ДДУ) спрос в феврале 2020 г. увеличился на 10%», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Тем не менее нельзя не отметить, что падение рынка несколько затянулось. Если бы доходы населения росли, семи месяцев было бы более чем достаточно для восстановления спроса, тем более, что во второй половине 2019 г. - начале 2020 г. ипотека тоже дешевела. По данным «Дом.рф», в апреле 2019 г., на пике, кредиты на покупку новостроек выдавали в среднем под 10,23% годовых, а в начале 2020 г. – под 8,02%, если не брать в расчёт программу «Семейной ипотеки» - под 8,7-8,9%. По оценкам риелторов, в феврале средняя ставка выдачи ипотеки в московском регионе составляла 8,8-9%, тогда как годом ранее – 10% и более.
Однако, несмотря на столь значительное снижение ставок, количество ипотечных сделок со «стромосковскими» новостройками за год, с февраля 2019 г., сократилось с 2 446 до 2 166, сообщает «Метриум». При этом доля ипотеки в общем объеме продаж на первичном рынке за тот же период выросла на 8 п.п., до 54% (в январе было 52%).
Дело в том, что эффект от низких ставок был в значительной степени нивелирован ростом цен на жилье, поднять которые застройщики смогли во многом благодаря удешевлению ипотеки. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за 2019 г. новостройки в «старой» Москве (без учета элитного центра) подорожали на 8%. Средняя стоимость квадратного метра достигла 220 700 руб. Почти столько же метр стоил перед кризисом, в 2014 г. - 221 300 руб. При этом реальные располагаемые доходы населения в 2019 г. составляли лишь 92,5% от уровня 2013 г. – см. «Новостройки Москвы в 2019 году: цены достигли предкризисных высот».
В общем, рекордное удешевление ипотеки, которым так гордятся власти, привело к тому, что зависимость рынка от кредитных средств выросла, а доступность жилья снизилась.
Март
Застройщики сообщают о резком скачке спроса на фоне обвала рубля в марте. Цифры называют разные: у кого-то продажи выросли на 40%, у кого-то – вообще на 300%. Помимо желания избавиться от обесценивающихся рублей покупателей стимулирует начавшая дорожать ипотека.
Впрочем, ставки на 0,5-1,5% повысили банки, концентрирующие суммарно не более 5-8% сделок, поэтому заметного влияния на рынок они пока не оказали, отмечает Наталия Кузнецова. Однако покупателям пришлось задуматься о текущей ситуации, и многие из них поспешили подать заявки на кредиты, добавляет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость». Сбербанк уже зафиксировал рекордный спрос на ипотеку.
Часть застройщиков поспешили воспользоваться ситуацией и подняли цены на квартиры в пределах нескольких процентов. «В первую очередь ценовая динамика была обусловлена увеличением себестоимости строительства. В основном подорожание коснулось высокобюджетных проектов, в которых велика импортная составляющая (лифтовое оборудование, фасадные материалы, инженерные сети)», - говорит Мария Литинецкая.
Остальные тоже хотят подкорректировать прайсы, но пока опасаются это делать. «Конечно, из-за происходящего на валютных рынках у девелоперов есть соблазн увеличить стоимость своего товара, но, в отличие от ситуации в декабре 2014 г., сегодня платежеспособность населения слишком низка, чтобы серьезно повышать цены. Застройщики уже подготовили новый прайс с повышением цен в диапазоне до 10%, но пока наблюдают за спросом, ипотечными ставками, макроэкономическими показателями и т.д.», - рассказывает Валерий Кочетков.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев тоже не верит в возможность резкого роста цен на новостройки: «Понятно, что желание минимизировать свои потери у компаний будет, но ситуация с перегретыми ценами и минимальным спросом не выгодна для них самих». Зато если в ближайшее время мы увидим ощутимый рост ипотечных ставок, то в среднесрочной перспективе это станет более негативным фактором, чем увеличение цен на жилье и изменение курса валюты, уверен эксперт.
В случае подорожания ипотеки о росте цен не будет и речи, считает Валерий Кочетков: «Если нынешний кризис окажется серьезным, в ближайшие полгода мы можем увидеть стагнацию цен с отрицательной коррекцией до 7%, которая может произойти в случае ухода с рынка до 15% ипотечных клиентов из-за роста ставок по ипотеке».
Но даже если существенного удорожания ипотеки не произойдет, ажиотаж вряд ли продлится долго. Судя потому, что после предыдущего всплеска активности в конце 2018 – начале 2019 г. рынок не мог восстановиться в течение семи месяцев, емкость платежеспособного спроса оставляет желать много лучшего.
Тем более что есть еще один фактор, который способен подкосить не только рынок недвижимости, но и экономику в целом. «Коронавирус «подминает» под себя экономику и оказывает свое влияние как на потребителей, так и производителей. Границы закрываются, разрываются производственные цепочки, а простые обыватели сталкиваются с финансовыми трудностями (неоплачиваемые отпуска и т.д.). Все это негативным образом влияет на продажи и тормозит рынок», - подчеркивает Наталия Кузнецова.
А может и вообще его остановить на какое-то время - если в Москве все-таки введут карантин (см. «Черные лебеди» все-таки прилетели»).
