Перекос в строительстве, когда жилые новостройки значительно обгоняют возведение детских садов, школ, больниц, а также транспортное обеспечение новых кварталов, стал причиной беспрецедентных властных решений: все мы помним, что 10 миллиардов рублей было выделено Петербургу из резервов федерального бюджета, чтобы город смог выкупить у застройщика столь необходимые новоселам объекты социальной инфраструктуры.
Для того чтобы подобная "ситуация крайностей" не повторялась из раза в раз, Северной столице необходимо развивать комплексное освоение территорий (КОТ).
Сейчас на проекты КОТов приходится примерно 60 процентов от общего объема новостроек, возводимых в Петербурге и пригородных районах Ленобласти. Обязательными составляющими комплексного освоения являются объекты социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры. Сегодня в городе действуют 11 КОТов, из них в активной стадии находятся пять, а четыре заморожены.
Юрий Кабушка, директор управления строительными проектами, считает, что основная проблема в реализации КОТов - отсутствие четко прописанных обязательств по созданию в них социальной инфраструктуры. Предполагалось, что инфраструктуру эту будет создавать город, однако в силу бюджетных проблем он не успевал за бурным ростом строительства жилья. Сейчас ситуация со школами, детсадами и учреждениями здравоохранения в районах-новостройках вроде бы выравнивается. Но означает ли это, что в ближайшее время проблемы не возникнут вновь, с уже другими аспектами, которые станут актуальны для жильцов будущих кварталов?
В самом деле, предугадать, что станет востребованным у жителей новостроек в будущем, сегодня не так-то просто. Например, эксперт Александра Саблина подметила, что сейчас большой спрос на создание в районах-новостройках общественных пространств различного профиля. Так, у компании на 13 домов в рамках одного жилого комплекса приходится более 20 различных спортивных, детских площадок и зон отдыха, а также специализированная зона для выгула собак, которая разрабатывается с привлечением кинологов.
Однако другие эксперты считают, что будущий спрос на общественные пространства пока не осознается в полной мере даже самими жителями, так что информацию о том, что завтра станет трендом, надо разъяснять и застройщикам, и покупателям жилья.
По мнению Дениса Заседателева, генерального директора операционного бизнеса группы компаний-застройщиков, при создании инфраструктуры важно соблюдение баланса интересов людей всех возрастов.
Скажем, в управляемом им бизнесе много внимания уделяется тому, чтобы движение внутри квартала не мешало пешеходам, здесь стараются сделать так, чтобы пешеходных переходов практически не было, а транспортная логистика выносилась бы за пределы квартала. По его оценкам, сейчас в России тенденция на увеличение парковочных мест, тогда как в Европе норматив по количеству машино-мест снижается.
Это связано с изменением потребительских предпочтений в сторону развития каршеринга и большим использованием общественного транспорта. Поэтому, возможно, все наши паркинги через 15-20 лет будут переформатироваться под что-то другое. Это следует учитывать уже сегодня. Эксперт подчеркнул: застройщику очень важно не только создавать нужную инфраструктуру, но и вызывать к ней интерес со стороны жителей квартала и обеспечивать ее полноценное функционирование. Так, например, клиентский сервис его компании организовал аренду инвентаря (роликов, велосипедов, ракеток, мячей), чтобы жильцы активнее пользовались спортивными площадками и велодорожками. Установил мангальную беседку в прогулочной зоне. Кроме того, в кварталах постоянно проводятся мероприятия: мастер-классы, соревнования, праздники, которые помогают разнообразить досуг жителей и наладить добрососедские отношения.
Генеральный директор агентства недвижимости Анжелика Альшаева отмечает, что между КОТами в городе и за КАДом существует большая разница. В загородных КОТах очень важно наличие единого пространства для времяпровождения жителей. Однако предугадать, что станет самой главной привлекательной фишкой для будущего покупателя, сегодня и впрямь непросто. Поэтому, например, компания-застройщик в Сертолово и Янино отказалась от практики продажи коммерческих помещений, а стала сдавать их в аренду под четко сформулированные потребности жителей. По такой схеме в "Ясно.Янино" подобрали помещения под создание детского и медицинского центров, а в проекте "Новое Сертолово" компания выступила инвестором строительства здания магазина, который сдает в аренду крупному ретейлеру.
Эксперт Денис Наумчук говорит: обеспечение комфортного проживания собственников в построенном доме - это плюс как минимум 20 процентов повторных продаж застройщика. Поэтому многие застройщики все больше внимания уделяют качественному сервису и повышению лояльности жителей. При этом эксперты сходятся во мнении, что изучения истинных потребностей людей при проектировании жилых комплексов явно недостаточно.
Так, Елена Мехина уверена, что девелоперы зачастую недооценивают потребности людей поколения NEXT: как правило, они "квартироцентричны", нередко ведут свой бизнес не выходя из дома. А значит, для них надо предусматривать площадки для встреч с партнерами, обмена документами и т. д. Также им нужны не только велодорожки, но и дорожки, например, для гироскутеров.
Архитектор Андрей Кочетков утверждает, что правильный подход к благоустройству позволит не только создавать более комфортные и интересные пространства, но также оптимизировать все процессы в дальнейшем, в том числе существенно сэкономить на стоимости проектов. Например, закладка газона ниже уровня тротуаров и дорог позволяет сэкономить деньги на обслуживании территории и категорически, на 70-80 процентов, уменьшает количество грязи в городе. В качестве альтернативы газону, который дорог и хлопотен в обслуживании, архитектор предлагает использование луговых трав непрерывного цветения, что позволяет сэкономить на стрижке, поливе и подсеве.
Люди выбирают не только архитектуру, но и среду, в которой они будут жить. В связи с этим возникает запрос на проектирование многофункциональных пространств, появляется необходимость территорий для активного времяпрепровождения и для создания комьюнити.
К сожалению, этими и другими новациями застройщики мало пользуются и, как правило, в результате отстают от запросов людей на формирование комфортной среды.
