Притихшая было реновация снова растревожила собственников жилья — теперь уже не только в Москве, но и по всей России.
Депутаты Госдумы предложили общероссийскую программу переселения, условия которой во многом совпадают с правилами столичной программы сноса пятиэтажек. Правда, программа не называется реновацией и в нее добавили один крайне спорный пункт.
А судьи кто?
Циан.Журнал спросил о том, нужна ли программа переселения в регионах, самих жителей. Да, отвечает саратовец Александр: ветхого и аварийного жилья в регионах очень много. Он готов одобрить реновацию только в том виде, в котором ее пытаются представить: с действительно качественным жильем в том же районе, без небоскребов и с дворами-парковками. «У нынешних застройщиков получается очень хитрая система: они строят жилье, часть отдают под реализацию каких-нибудь госпрограмм, остальное распродают, — продолжает он. — В итоге на месте пятиэтажки на 60 квартир вырастает небоскреб на 300 квартир — с 240 девелопер просто получает прибыль. Районы при этом невероятно уплотняются, не знаю, как москвичи в них выживают!»
В Сочи реновация категорически не нужна, убеждена местный риэлтор Анна М. «Это вырубка деревьев, уплотнительная застройка, ухудшение видовых характеристик. Но самое ужасное — это увеличение плотности населения. Людей будет больше, но ни инфраструктура, ни дорожная сеть на такую численность не рассчитаны и уже не справятся».
Пенсионерка Лидия Петровна из Санкт-Петербурга говорит, что первые пару лет действия московской программы реновации считала ее благом и ждала, когда же программа придет и на их улицу.
Житель Пятигорска Игорь осторожен в оценках: в городе до сих пор есть не просто старое жилье, а деревянные бараки с удобствами во дворе! Им реновация явно нужна — в любом виде. Но жителям крепких многоэтажек угодить в программу реконструкции не хотелось бы. «У нас, если участок под домом понадобился застройщику, все преграды будут сметены: неветхое превратится в ветхое (на бумаге), «против» одного реального жителя перевесит десяток «за» каких-нибудь мертвых душ. Поэтому ответить однозначно не получается».
Общероссийскую программу реновации считают необходимой Евгения из Краснодара и Елена из Кемерова.
«Кемерово — старый город, ему надо осовремениться, чтобы молодежь не так активно уезжала. Для этого требуются не только новостройки, но и развитие инфраструктуры — это и есть комплексное развитие территории. Не всем понравится, что их переселяют в рамках городской реорганизации, но такие революции иногда очень нужны: они вдыхают новую жизнь в старые стены», — уверена Елена.
Ей вторит Евгения: «Я из тех, кто считает, что москвичам достается слишком много. У них и так нормальные дома, но застройщики хотят зарабатывать, поэтому придумывают 1001 причину строить. У нас это гораздо менее выгодно, зато гораздо более востребованно».
Принудительно или по любви?
Условия общероссийской программы переселения почти те же самые, что и в московской программе реновации: обещают равнозначные квартиры (например, взамен двухкомнатной переселенцам выделят другую «двушку»), переезд в пределах района и денежную компенсацию, если жильцы намерены приобрести себе квартиру самостоятельно. О том, как эти условия выполняются в Москве, Циан.Журнал уже неоднократно писал. Отдадим должное: в ряде случаев (особенно когда переселяют из разваливающегося дома) жители переездам радуются, так как новостройки действительно лучше. Но не всегда.
Есть одно большое отличие. Общероссийская программа предполагает «комплексное развитие территорий» с возможностью принудительного изъятия недвижимости (то есть если многоквартирный дом окажется в зоне такого развития, мнения жильцов и не спросят — все равно переселят). Московская программа реновации изначально тоже едва не пошла по такому пути в конце 2018 года, Циан.Журнал подробно освещал эту тему. Тогда повезло: поправки не приняли. Но теперь эти же условия грозят регионам.
Проект поправок предполагает разрешить региональным властям составлять адресные программы по реконструкции и сносу почти любых многоквартирных домов, чтобы «обновлять среду жизнедеятельности и создавать благоприятные условия проживания граждан».
Регулироваться это разрешение будет статьей 48.2 Жилищного кодекса. При этом глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская подчеркивает, что адресные программы сноса и строительства жилья не являются предметом регулирования Жилищного кодекса.
Законопроект предлагает включать дом в программу после того, как это решение одобрят две трети собственников и нанимателей пропорционально «общему количеству жилых помещений». Но при учете голосов против участия дома в программе будут приниматься во внимание только голоса собственников безотносительно к площади жилых помещений.
Вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев, один из авторов инициативы, заявил ТАСС, что «в законопроекте не идет речи о принудительном переселении жильцов многоквартирных домов». Но, уточнил чиновник, законопроект разрешает обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора, если договор о переходе права собственности на жилое помещение не заключается в течение 90 дней.
«Об учете мнения населения»
Часть о комплексном развитии территории вызывает вопросы: в проекте есть условие, что половину должны составлять определенные здания. «А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — возмущается Галина Хованская.
Активист и защитник пятиэтажки на ул. Осташковской, 17, Николай Белов считает, что спорный момент опасен не только для регионов, но и для отбоярившихся от него москвичей. Поправка по сути позволяет изымать под нужды государства любой дом — отказаться жителям, скорее всего, не удастся: слишком уж громок и печален опыт москвичей.
«Получается, людей с их домами и землей будут, как рабов, выставлять на аукционы и продавать застройщикам: по решению государства отнять можно будет любое жилье без всяких оснований. В отличие от реновации при комплексном развитии территорий никто не спрашивает согласия собственников, отказаться от сноса нереально. Участники группы «Москвичи против сноса» потратили три с половиной года, чтобы отказаться от сноса, приватизировать землю под домами и спасти свои дома. Выходит, теперь всё это пойдет прахом?» — опасается Николай Белов.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», полагает, что сама по себе реновация в регионах неплоха: значительная часть жилого фонда там морально и физически устарела — вместо ремонта целесообразнее их снести и построить новые. Кроме того, это даст импульс для развития местной экономики, создания новых рабочих мест, сокращения трудовой миграции.
«Местные власти должны обеспечить прозрачные условия переселения. Если эти моменты будут соблюдены, вопрос так называемого принудительного переселения отпадет сам собой».
Андрей Колочинский,
управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Эксперт напоминает, что в 2017 году основной ошибкой властей явилось игнорирование мнения москвичей (это происходило на основании закона г. Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 2006 года). После волны возмущения власти приняли постановление «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» от 2017 года. С прозрачностью голосования, правда, возникали проблемы.
Условия принудительного изъятия
Станислав Данилов, партнер и руководитель практики «Разрешение споров» коллегии адвокатов Pen & Paper, называет главной проблемой законопроекта порог, при котором госорганы или муниципалитеты вправе принять решение о комплексном развитии территории. Речь идет о проценте аварийного жилья, жилья под расселение либо территорий, занятых самовольными постройками, который позволит принудительно изымать территории в пользу государства.
«Показатель 50% кажется очень низким. Получается, если рядом стоит законно построенный дом, где живут сотни семей, а по соседству находится самовольная постройка, занимающая по площади столько же, то по новому закону всю эту территорию допустимо изъять, дом снести, а участок отдать коммерческим структурам под разработку «более благополучного развития городской инфраструктуры», как указано в законопроекте».
Станислав Данилов,
партнер и руководитель практики «Разрешение споров» коллегии адвокатов Pen & Paper
По его словам, он не берется оценивать, насколько положительным оказался опыт комплексного развития территорий для Москвы. «Но со слов наших доверителей не понаслышке знаю, что он обоснованно подвергается критике — не в последнюю очередь из-за того, что цена, по которой государство забирает собственность, далека от оптимальной», — уточняет адвокат.
Мария Архипова, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека, адвокат, не сомневается, что по части реновации Москва — хороший ориентир для других регионов, жилье в которых не только устарело, но и превратилось в опасное для жизни: вдруг взорвется газ или обрушится старый подъезд?
«В ЗАКОНОПРОЕКТЕ УЧИТЫВАЕТСЯ МНЕНИЕ СОБСТВЕННИКОВ: ДОМ НЕ ВКЛЮЧАТ В ПРОГРАММУ БЕЗ СОГЛАСИЯ ЖИЛЬЦОВ — В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, РЕЧЬ ИДЕТ О ТЕХ САМЫХ МНОГОСТРАДАЛЬНЫХ АВАРИЙНЫХ ДОМАХ, ПРОЖИВАНИЕ В КОТОРЫХ — ЕЖЕДНЕВНАЯ ОПАСНОСТЬ ОБРУШЕНИЯ, ВОЗГОРАНИЯ И ПРОЧИХ РИСКОВ», — КОММЕНТИРУЕТ ОНА.
Мария Архипова подытоживает: если собственники будут отстаивать свое мнение и защищать право собственности, программа будет реализовываться без ущерба для них. Там же, где все будет пущено на самотек, власть будет исходить из усредненных интересов. Вопросом переселения из аварийного жилья все равно придется заниматься, но отстаивать свои права стоит там, где это действительно необходимо.
Московская реновация
Общероссийская программа переселения
Примечания
Район переселения
Тот же, где и сносимый дом
Тот же, где и сносимый дом
Собственник вправе попросить квартиру в другом районе
Денежная компенсация взамен квартиры
Есть
Есть
Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Сумма не всегда получается объективной — чаще всего она занижена
Предоставление равнозначной жилплощади
Есть
Есть
Да, люди получают квартиры той же комнатности, но их площадь часто меньше, чем была в пятиэтажках. Переехавшие нередко жалуются на неудобные планировки
Кто принимает решение об участии в программе
2/3 собственников и нанимателей жилых помещений
2/3 собственников и нанимателей жилых помещений и местные власти, если 50% обсуждаемой территории занимают строения, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции, в том числе многоквартирные дома
В случае с общероссийской программой к сносу может быть приговорен крепкий многоквартирный дом, соседствующий с самостроем или ветхим/аварийным жильем. Существует риск, что голосование среди жителей многоэтажки будет не совсем честным
Очередность включения домов в программу
В зависимости от наличия площадки для строительства дома под переселение
Техническое состояние домов
–
Цели
Сокращение старого жилого фонда
Комплексное развитие территорий и сокращение старого жилого фонда
Разные акценты в обоих случаях — итог одинаковый: в первую очередь снос и строительство будут вестись в интересах строительной отрасли
Финансирование
Бюджет Москвы
Региональный бюджет
Даже Петербургу только лишь на строительство новостроек для переселенцев потребуется до трех годовых бюджетов. У других регионов средств еще меньше
Плюсы программы
Возможность переезда для тех, кто живет в плохих условиях и/или без ремонта
Возможность переезда для тех, кто живет в плохих условиях и/или без ремонта
В обоих случаях решается проблема ветхого и аварийного жилья
Депутат Госдумы Федот Тумусов пишет на своей странице в Facebook, что с проектом общероссийской реновации надо быть очень осторожными.
«С ОДНОЙ СТОРОНЫ, ХОРОШО — ЛЮДИ ДОЛЖНЫ ЖИТЬ НЕ ТОЛЬКО В МОСКВЕ; С ДРУГОЙ СТОРОНЫ, ЕСТЬ БОЛЬШАЯ ОПАСНОСТЬ, ЧТО ПОД ВИДОМ РЕНОВАЦИИ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ВЛАСТИ СМОГУТ БЕСКОНТРОЛЬНО СНОСИТЬ И ХОРОШЕЕ ЖИЛЬЕ В СВОИХ ЦЕЛЯХ».
Из этого, по мнению депутата, следует простой вывод: законопроект должен быть отточен так, чтобы права жителей домов были защищены абсолютно, чтобы ни один кирпич не упал без согласия собственников. «И конечно, первым делом под реновацию должны пойти по-настоящему нуждающиеся в ней дома: устаревшие, аварийные, бараки, каких в стране хватает. Поиск средств для этого — важная задача», — заключает он. И мы с ним согласны.
