Года два назад рынок новостроек пестрел предложениями «ипотечных игрушек» - привлекательных производных продуктов от стандартной ипотеки. Самыми популярными были совместные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой и ипотечными каникулами.
Расцвет субсидированной ставки с соблазнительными - 6-7-8% годовых - пришелся на 2016-2017 годы, когда ипотечные проценты колебались в рамках 10-12-13%. Предлагали ее почти все застройщики, никто не хотел отставать от конкурентов. Сегодня картина скромнее. Например, на ресурсе Сбербанка «Дом-клик», размещающем предложения новостроек, объявлений, где значится ставка «от 8,2%», явно меньше, чем тех, где фигурируют скучные «от 10,2%» и «от 10,3%».
А ведь сегодня условия вроде бы похожие – рыночные ипотечные ставки почти как в 2017-м году, и почему бы их не субсидировать, как два года назад? Чтобы понять, почему программ с субсидированной ставкой стало меньше, надо вспомнить, что это такое.
Не путаем с семейной ипотекой
Субсидирование от застройщика со ставками, которые колеблются в рамках 6-10%, не стоит путать с семейной ипотекой, которую сегодня выдают банки со ставкой 5-6%. Это государственная программа, которую государство и дотирует, она предназначена для льготных категорий заемщиков с детьми, которые должны еще пройти строгий отбор.
Совместные программы субсидирования застройщиков и банков имеют другую природу, они не предъявляют специальных требований к заемщикам типа наличия детей, но содержат другие ограничения. Суть субсидирования заключается в том, что банк снижает ипотечную ставку, а застройщик компенсирует кредитору недополученные проценты, то есть по каждому договору переводит ему соответствующую денежную сумму. «Порой эти суммы превышают стоимость бюджетного автомобиля», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Скидка или субсидирование на выбор
В свою очередь застройщику нужно где-то взять деньги, чтобы покрыть эти расходы. Формируя свою маркетинговую политику, продумывая систему скидок, бонусов, акций, застройщик предлагает выбрать что-то одно: либо субсидированную ипотеку, либо дисконт - для застройщика это сопоставимые суммы (3-7% от стоимости квартиры). Например, как сообщает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, в компании для клиентов, выбирающих субсидирование, отменяются скидки.
Что выгоднее – скидка или субсидированная ставка – нужно считать. По мнению Ирины Доброхотовой, субсидированная ставка будет выгодна клиентам, которые не торопятся с продажей старой квартиры, пока не достроят новую. Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград», замечает, что возможны ситуации, когда и ежемесячные платежи, и итоговая переплата с субсидированием увеличенной суммы кредита окажется выгоднее.
Окончательный выбор зависит от размера скидки, срока займа, экономии на процентах по кредиту. Например, клиенты компании «Метриум» чаще всего выбирают именно дисконт, а не субсидированную ипотеку.
Теперь об ограничениях для покупателя. Льготная субсидированная ставка может устанавливаться либо на определенный период времени – год-два-три, и потом заемщик переходит на обычную ставку, либо вообще такие программы рассчитываются на не слишком длинные сроки - 7-12-15 лет. Оговаривается и сумма первоначального взноса, она должна быть не ниже определенной планки, скажем, 20%.
Почему субсидированной ставки стало меньше и исчезнет ли она
Субсидированной ставке от застройщика предрекали скорый конец в связи с рекордно низкими процентами по ипотеке в 2018 году. Действительно, популярность субсидирования снизилась естественным образом, поскольку ипотечные проценты сами по себе покатились, устремившись к 8%, правда, потом начали откатываться назад. Субсидирование с рынка не исчезло, но и прежнее число предложений явно не восстановилось.
В том, что субсидированные программы стали реже предлагаться, «виновато» и грядущее проектное финансирование. «С рынка могут уйти многие застройщики. По этой причине кредиторы не готовы работать с небольшими игроками, которые могут обанкротиться. В результате банк рискует остаться с неликвидным залоговым активом», - считает Мария Литинецкая («Метриум»). К тому же многие банки, на взгляд эксперта, не готовы субсидировать новостройки с низкой стадией строительной готовности.
Что касается строителей, то им надо аккумулировать средства, думать об обслуживании будущих кредитов, внимательно следить за своими расходами и не увлекаться акционными программами.
Наконец, еще одна причина - нынешний экономный и финансово грамотный покупатель раскусил субсидирование и подбирает те условия, которые выгодны именно ему. Так что субсидированная ставка просто заняла свое скромное место среди прочих маркетинговых инструментов по привлечению покупателей в проект.
