Жилые дома на садовых участках можно оформить по декларации, а о домах на землях под ИЖС и ЛПХ надо уведомить местную власть.
Продленная дачная амнистия позволяет до 1 марта 2021 года узаконить постройки на землях для садоводства и дачного хозяйства без проверок на соблюдение градостроительных норм.
Дома на садовых участках
Разъяснения ведомства понадобились из-за странных формулировок закона о продлении упрощенного порядка регистрации. В частности, кадастровый учет и регистрация права на жилой или садовый дом на садовом участке до 1 марта 2021 года допускаются «на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на этот участок».
Оказалось, речь о том, что заявитель должен предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок только в том случае, если в ЕГРН нет данных о праве. Если в ЕГРН уже внесены данные о праве заявителя на земельный участок, то он документов на землю предоставлять не должен, а лишь — техплан дома, составленный кадастровым инженером на основе декларации.
Это разрешено для жилых и садовых домов на участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства (и приравненных к ним «для дачного строительства»).
Чиновники Росреестра дополнительно разъясняли: теперь не нужно доказывать, что построенное соответствует документам территориального планирования, из-за отсутствия которых случалось значительная доля отказов в учете и регистрации права на дом.
У тех, кто получил отказы в регистрации, есть возможность все-таки зарегистрировать дома. Обратиться к кадастровому инженеру, заказать техплан.
Ограничения параметров построек на садовом участке, по Градкодексу, те же что и для домов ИЖС — не больше трех надземных этажей и 20 м в высоту, отдельно стоящий, не подлежащий разделу на квартиры дом. Плюс ограничения, связанные с расположением участка в зоне с особыми условиями использования территорий.
ИЖС и ЛПХ
Что касается объектов недвижимости, расположенных на землях под ИЖС, а также участков ЛПХ в границах населенного пункта, на них упрощенный порядок учета и регистрации не распространяется. А действует уведомительный порядок. В данном случае владельцу потребуется направить в районный отдел архитектуры уведомление о планируемом строительстве, в том числе описание параметров объекта недвижимости. Затем — уведомление об окончании строительства с приложением технического плана здания.
Собственникам участков ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта, на которых строительство (или реконструкция) жилого дома начато до 4 августа 2018 года (когда вступил в силу 217-ФЗ) имеют право воспользоваться «упрощенным уведомительным порядком»: направить уведомление об окончании строительства и получить подтверждение соответствия постройки общим требованиям к дому ИЖС.
Доказать, что строительство начато до 4 августа 2018 года, можно наличием разрешения на строительство, которое требовалось до этой даты (до вступления уведомительного порядка).
Тем, кто уже построил дома на землях ИЖС и ЛПХ в черте населенного пункта без разрешения на строительство, остается следовать прописанному в 217-ФЗ порядку двух уведомлений. Сперва — о начале строительства. Уполномоченная инстанция (районный отдел архитектуры) сверит указанные параметры (по эскизному проекту, например) с требованиями градостроительной документации для территории и пришлет уведомление о соответствии. Затем владелец направляет уведомление об окончании строительства, приложив к нему техплан. Техплан сверят с параметрами из первого уведомления и разрешат кадастровый учет дома и регистрацию собственности.
То есть уведомлений на деле оказывается не два, а четыре.
Стоимость подготовки документов
Чтобы зарегистрировать жилой или садовый дом на садовом (дачном) участке, надо нанять кадастрового инженера и заплатить за изготовление технического плана.
Его изготавливают на основании проектной документации, если она есть, или на основании декларации, составленной собственником земли. В декларации указываются площадь дома, этажность, материал стен. Затем пакет документов сдают в МФЦ.
По данным специалистов «РФН-Геодезии СПб.», в компании изготовление техплана для дома на садовом участке стоит 12-15 тыс. руб., большая часть заказов выполняется за 12 тыс. руб.
Стоимость подготовки пакета документов для дома на участках под ИЖС и ЛПХ (в черте населенного пункта) — дороже, поскольку требуется отправлять уведомления о начале и окончании строительства. В «РФН-Геодезии СПб.» — от 15 тыс. руб., хотя на рынке есть предложения и за 20, и за 25 тыс. руб. и дороже.
