В середине сентября этого года председателю Госдумы поступил законопроект № 1023225-7, подготовленный группой депутатов. Разработчики предложили внести в Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы поправки, регулирующие комплексное развитие территорий и реновацию в регионах. Законопроект сразу столкнулся с жесткой критикой. В частности, глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская считает, что законопроект «не имеет права на существование», так как предполагает «изъятие» жилья у собственников, даже если оно не является аварийным. О чем именно идет речь в документе, рассказывается в данной статье.
Земли для комплексного развития территории
Согласно проекту, комплексное развитие проводится на застроенной территории населенного пункта (или города) в границах района, квартала, улицы, микрорайона либо на бесхозных землях без строений. При вынесении решения о комплексном развитии территории промзон в неё не включаются МКД.
Основания для решения о комплексном развитии территории
Для запуска процедуры надо, чтобы не меньше 50% земель планировочного элемента (улицы, квартала, района) занимали аварийные и предназначенные для сноса дома, либо МКД, которые планируется снести (реконструировать) в соответствии с адресными программами. Кроме того, под комплексное развитие подпадут земли, где более 50% площади занимают нежилая недвижимость, объявленная аварийной и подлежащая сносу, строения (опять же за исключением МКД), ликвидируемые на основании адресных муниципальных проектов, объекты, не соответствующие виду разрешенного использования земли, самовольные постройки, заброшенные промзоны и бесхозные пустыри.
Кто станет запускать процедуру комплексного развития территории
Правительство РФ по предложению органов госвласти субъекта РФ, исполнительный орган субъекта РФ, глава местной администрации либо частные правообладатели земельных наделов.
Финансирование проектов
Финансирование производится за счет денег субъектов РФ и частных инвесторов.
Сроки при комплексном развитии территории
В течении 7 дней после вынесения решения о комплексном развитии территории орган, принявший этот акт, уведомляет собственников земли и строений о решении, размещает информацию на web-сайте в интернете и на щите в пределах участка (участков), предназначенного для комплексного развития. В срок до 3 месяцев с момента вынесения решения проводится аукцион, с победителем которого заключается договор о комплексном развитии. Это правило не действует, когда власть самостоятельно занимается развитием территории или предоставила такое право собственникам земли и объектов. Не менее чем за 30 дней до начала аукциона госорган, принявший решение о комплексном развитии, публикует информацию об этом мероприятии.
Порядок и правовые инструменты комплексного развития
Комплексное развитие застроенной территории начинается с решения уполномоченного органа госвласти. Этот акт содержит информацию о площади, местоположении и границах участках, о зданиях и линейных объектах, подлежащих сносу и строительству, этапы развития и сроки завершения каждого этапа. К решению прикладываются план, адресная программа сноса аварийного жилья и т.д. Если правообладатели откажутся перестраивать территорию, то орган госвласти организует аукцион для последующего заключения с победителем договора о комплексном развитии. При этом определяется начальная цена контракта и сумма задатка. Впрочем, исполнительный орган вправе исключить условие о задатке. Извещение о проведении аукциона размещается в интернете и публикуется в СМИ. Проект подробно описывает порядок подачи заявок и условия проведения аукциона. Это стандартные правила. Интересующиеся могут ознакомиться с ними в тексте документа, в ГК РФ, в законах и постановлениях правительства, приказах ФАС РФ и так далее. С победителем аукциона заключается договор о комплексном развитии территории. Обязательным условием договора является требование о том, что застройщик (или его учредитель) должен иметь не менее чем трехлетний опыт возведения МКД и сдал не менее 5 тысяч кв. метров жилья. Предметом договора может быть комплексное развитие всей территории, части или выполнение этапа. Договор включает описание границ и площади, перечень работ, обязательства и ответственность девелопера и орган власти и так далее.
Отмечу, что комплексное развитие может проходить и по инициативе собственников земли и объектов недвижимости. В последнем случае орган власти не выносит решение. Если комплексное развитие происходит по инициативе двух и более частников, то они подписывают соглашение, которое содержит сведения о границах, обязательства и ответственность сторон, правила распределения расходов и так далее.
Одним из условий проведения комплексного развития является подготовка документов по планировке территории. Эта процедура может осуществляться без учета ранее утвержденной в отношении этой же территории документации по планировке территории и правил землепользования и застройки, при соблюдении требований, предусмотренных решением о комплексном развитии территории.
Вариант реновации для регионов
Авторы проекта предложили внести в ЖК РФ статьи, предусматривающие реновацию для регионов. Однако в тексте слово «реновация» не употребляется. По замыслу инициаторов, субъект РФ вправе принять собственную программу сноса (или реконструкции) жилья для предотвращения возникновения аварийного фонда. Субъект РФ определяет порядок, сроки ликвидации (реконструкции) домов, реестр зданий, подпадающих под программу, категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ресурсы для финансирования и так далее. Предлагаемые новеллы учитывают и мнение жителей. Так, за участие дома в программе должно проголосовать не менее 2/3 собственников и нанимателей квартир (комнат) от общего количества жилых помещений. Собственники комнат (квартир) вправе на любой стадии формирования программы отказаться от сноса (реконструкции) здания. Для принятия подобного решения надо более 1/3 голосов от общего числа голосов владельцев помещений в МКД.
Законопроект гарантирует права жителей при региональной реновации. Например, размер жилплощади и количество комнат в новой квартире должны соответствовать такому же числу комнат и жилплощади в старой квартире, а общая площадь жилища должна превышать всю площадь прежнего жилья. Новая многоэтажка должна находиться в том же районе, пункте или городе (если город не поделен на районы), что и старый дом. Собственники расселяемого здания вправе получить равноценное жилье или денежное возмещение (за исключением владельцев, чьё жилище под обременением). Взаимоотношения между собственником и уполномоченным органом субъекта РФ регулируются договором.
Наниматель жилого помещения получает квартиру, также превышающую по общей площади старую. Гражданин вправе потребовать передать новое жильё в собственность, то есть приватизировать квартиру. Однако окончательное решение о предоставлении объекта в собственность принимают местные власти. Наниматели, претендующие на улучшение жилищных условий, остаются в очереди на улучшение. Проект запрещает предоставлять недееспособным и несовершеннолетним гражданам денежную компенсацию вместо жилья. «Переселенцы», желающие въехать в просторные помещения, вправе за доплату купить дополнительные метры. Что же касается нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу, то такие объекты изымаются у владельцев за денежную компенсацию по рыночной стоимости. На жилые и не жилые помещения в новом доме переходят обременения, бывшие на «старых» объектах (например — залог).
Выводы и прогнозы
Изменения, предложенные авторами проекта, касаются регионов и не затрагивают Москву по объективным причинам. В столице нет аварийного фонда и подобного скопления аварийных домов на «пятачке» земли. Даже не представляю, где в Москве можно «комплексно развивать территорию» по основанию, указанному в законопроекте. Московские власти ликвидировали аварийный фонд в городе. Такие новеллы актуальны для регионов, где размер аварийного фонда принял катастрофические размеры – Амурская, Архангельская, Кемеровская области и т.д.
Другой вопрос, что у субъектов РФ нет денег. Особенно в «эпоху» коронавируса. Местные администрации под благовидными предлогами уклоняются от расселения, и люди годами живут в аварийных домах. Поэтому граждане самостоятельно подают иски в суд и требуют, чтобы власти изъяли помещение и предоставили новые жилища. Желающие могут открыть сайты ГАС «Правосудие» и «Судебные акты РФ» и найти сотни подобных исков. Следовательно, комплексное развитие территорий в случае принятия этого закона останется только на бумаге. Нет денег — нет строительства.
В этой ситуации искать огрехи в «сыром» документе — неблагодарная задача. Тем не менее укажу на некоторые. Так, говоря об органах, принимающих решение о развитии территории, проект относит к ним правительство РФ. Однако в финансово-экономическом обосновании сказано, что принятие закона не повлечет расходов для бюджета. Значит правительство не станет принимать решений о комплексном развитии территории в субъекте РФ и финансировать затраты. Зачем тогда упоминать о нем в проекте? Видимо, для галочки. Что касается новелл, предлагаемых для внесения в ЖК РФ, то эти статьи, в общем и целом, повторяют положения о реновации в Москве. Правда, в отличии от столицы, жителям регионов предоставляется выбор — снос и расселение либо реконструкция здания. В то же время, если закон № 94 г. Москвы гарантирует нанимателю соцжилья передачу нового помещения в собственность, то проект поправок в ЖК РФ оставляет окончательное решение вопроса на усмотрение местных властей. Кроме того, закон № 94 разрешает москвичам (нанимателям и собственникам) улучшить жилищные условия при переселении, исходя из столичных норм. В провинции же «реновация» пройдет (если пройдет) без улучшения жилищных условий, и нуждающиеся граждане останутся стоять в очереди на улучшение. Наконец собственники нежилой недвижимости в Москве получают возмещение или новый объект, а в регионах — только «равноценное» возмещение. Но это опять же — детали. Еще раз повторю — в регионах (за исключением Московской области и пары — тройки субъектов РФ) не хватает денег не только на реновацию, но и на переселение людей из аварийного фонда. Поэтому массовое расселение граждан из не аварийных зданий в субъектах РФ за счет местных бюджетов — это фантазии разработчиков закона (единственное исключение – объекты в центре городов, на земли под которыми «нацеливаются» местные застройщики). В провинции аварийные дома бы суметь расселить. О том, что проблема аварийного фонда актуальна для России доказывает и статистика с web-сайта Фонда содействия реформированию ЖКХ. Любопытствующие могут самостоятельно зайти на ресурс и посмотреть цифры.
Не станут финансировать комплексное развитие территории (а также реновацию) и застройщики. Строительные компании, скованные счетами эскроу и выплатами по кредитам, не потянут массовое расселение людей. Следовательно, без федеральных денег не обойтись. А их разработчики закона не предусматривают.
Впрочем, в проекте присутствуют нормы, которые заинтересуют девелоперов. Речь идет о «комплексном развитии» на территории промзон, заброшенных и обанкротившихся заводов, а также на землях, занятых самовольными постройками. Застройщики давно нацелились на такие участки. И если эти нормы примут, то строители получат куш. Ведь многие из подобных участков находятся в городской черте. Девелоперы заключат соглашения (или договоры) о комплексном развитии территории, возведут МКД, инфраструктуру, а потом продадут квартиры по ДДУ. И никого не надо расселять.
