Нужно ли соблюдать нотариальную форму договора, приобретая объект недвижимости в браке? Ответ на этот вопрос будет утвердительным, если каждый из супругов решил зафиксировать за собой право на долю в нем. В таком случае Семейный Кодекс будет рассматривать это как элемент брачного договора. Об особенностях таких сделок Домострою рассказали в Управлении Росреестра по Нижегородской области.
Семейных Кодекс предполагает, что имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Как общую собственность рассматривает и Гражданский Кодекс. Соответствующие нормы части первой статьи 256 ГК РФ вступили в силу с 1 июня 2019 года.
Если же супруги решили установить иной режим своей собственности, то Семейный Кодекс будет расценивать это как брачный договор. Так, может быть установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. В таком случае документ обязательно потребует нотариального заверения.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Его также можно заключить как до государственной регистрации брака, так и в любое время после этого. Заключение брачного договора происходит в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Смешанные договоры
Супруги также имеют право заключить так называемый смешанный договор. Он может содержать элементы различных договоров, предусмотренных законом или другими правовыми актами.
Говоря проще, действующее законодательство допускает возможность заключения договора, содержащего одновременно элементы договора купли-продажи и брачного договора или договора участия в долевом строительстве и брачного договора.
Смешанный договор подобного рода потребует обязательного нотариального удостоверения.
Заверить также придется договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, если супруги решили оформить объект недвижимости, например, как долевую собственность.
Пример:
После приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны начать оформлять ее на своих детей. Допустим, супруги делят объект: один ребенок получает ¼ часть, второй также ¼, а оставшаяся ½ остается у их папы и мамы без определения долей, в совместной собственности. В этом случае форма договора будет ненотариальной, так как супруги свою долю не определили, а значит эта часть осталась в совместной собственности. Если же они решают эту ½ разделить между собой, то это будет рассматриваться как элемент брачного договора, который необходимо заверить нотариально.
Нужно ли включать в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность? Должны ли супруги в обязательном порядке составлять брачный договор, чтобы изменить режим совместной собственности?
На эти вопросы ответила заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской Светлана Балескова.
«Поскольку с 1 июня 2019 условие сделки, согласно которому в отношении имущества, приобретаемого супругами, устанавливается общая долевая собственность, следует толковать исключительно как элемент брачного договора (исходя из буквального значения слов и выражений), считаем, что заключенные с указанной даты и в более поздний период договоры купли-продажи или участия в долевом строительстве, направленные на приобретение объекта недвижимости в долевую собственность супругов, в случае отсутствия брачного договора, подлежат нотариальному удостоверению. Указанная позиция в равной мере применима на случаи приобретения объекта недвижимости с использованием средств материнского капитала».
В управлении также обратили внимание на то, что договоры купли-продажи или договоры участия в долевом строительстве, устанавливающие режим, отличный от совместной (бездолевой) собственности, не потребуют нотариального удостоверения только если они заключались до 1 июня 2019 года.
