Сегодня апартаменты стремительно набирают свою популярность - большой объем новостроек Москвы по факту представляют собой апартаменты. У них много плюсов – они дешевле, имеют хорошее месторасположение, развитую внутреннюю инфраструктуру, профессиональный сервис по эксплуатации (клининг, охрана, паркинг и т.п.). Но многие покупатели до сих пор настороженно относятся к этому сегменту и предпочитают покупать квартиры.
Традиционно это риск вложений во что-то новое, который, в том числе, обусловлен отсутствием профессиональной аналитической информации по стоимости владения, плюсам и минусам апартаментов. Но недостаток информации быстро заполняется, и эта причина скоро перестанет быть актуальной. Разберемся на примере.
Покупка
Разница в цене на первичном рынке по сравнению с квартирами в новостройках может составлять до 20–25% в пользу апартаментов. Например, 40 кв.м в САО – будут стоить около 6 млн. за апартаменты, а за квартиру придется выложить где-то 7,2 млн. рублей.
Доступна ипотека – на данный момент банки практически не разделяют ставки для квартир и апартаментов.
Коммунальные платежи и эксплуатация
Платежи за коммунальные услуги в апартаментах рассчитываются по тарифам для коммерческих помещений и будут примерно на 15-20% выше, чем в квартирах. а стоимость эксплуатации будет зависеть от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать. В недорогих апартаментах стоимость эксплуатации в среднем составляет 80-100 руб./кв.м, при этом сюда включен полный перечень услуг УК – содержание инженерных коммуникаций (водоснабжение и канализование, электроснабжение), текущий ремонт и охрана зон общего пользования и территории, уборка, вывоз мусора, дежурная служба текущей эксплуатации и ремонта (сантехник, электрик). В дорогих апартаментах бизнес-премиум-класса тариф управляющей компании может быть выше исходя из количества и технической сложности инженерной инфраструктуры, также могут быть учтены дополнительные услуги, как, например, обслуживание ландшафтного дизайна, консьерж-сервис и что угодно еще.
Налоги и налоговый вычет
У апартаментов более сложная система налогообложения. Пока что нет единой классификации апартаментов, поэтому налоговая ставка зависит от назначения помещения и варьируется от 0,5% до 2%. Самые высокие ставки - если объект, в котором находится апартамент, по назначению подпадает под размещение офисов, административно-деловые или торговые объекты. Ставка 0,5% применяется на апартаменты гостиничного типа. Для сравнения, налог на квартиру составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Но важный плюс - кадастровая стоимость (расчетная база для налогообложения) у апартаментов в среднем в 2 раза ниже, что компенсирует более высокую ставку.
Тем не менее, для любого вида недвижимости обязательно заранее перед покупкой уточните, какой предполагается налог на имущество, чтобы избежать покупки недвижимости с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание, и кадастровую стоимость конкретной квартиры, если она уже поставлена на учет.
Налоговый вычет в размере 20 кв.м общей площади распространяется только на квартиры и не применяется к апартаментам.
Также важно - надо учитывать, что покупатели апартаментов не смогут получить налоговый вычет. Но если вы уже использовали его ранее, то для вас это уже не актуально, т.к. он дается всего 1 раз.
Теперь подведем общий итог в цифрах.
Стоимость содержания
Homeapp всегда смотрит на рынок с точки зрения цифр и данных, а не эмоций. Так, и апартаменты с квартирами надо сравнивать с точки зрения цифр - заплати меньше сейчас, но плати больше в дальнейшем, или заплати сейчас много, но затем платежи будут минимальными. Более высокая стоимость содержания апартаментов может стать хорошей и долгосрочной альтернативой ипотеке и рассрочке.
Коммунальные платежи за квартиру 40 кв.м составят примерно 3000 руб. плюс счетчики еще около 2 тыс. руб. Итого – 5000 руб.
Коммунальные платежи (эксплуатация) за апартаменты такой же площади составят 100*40 = 4000 + счетчики 3 тыс. руб. Итого – 7000 руб., и за год переплата составит 24000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры 40 кв.м составляет примерно 5 млн руб, а налог по ставке 0,1% с учетом вычета будет 2500 руб. Кадастровая стоимость аналогичных апартаментов будет около 2,5 млн руб., налог по ставке 0,5% - 12500 руб., разница составляет 10000 руб.
Итого: за год обслуживание апартаментов выходит на 34000 дороже, но разница в стоимости покупки составила, как вы помните, 1,2 млн рублей. Таким образом, за счет более низких коммунальных платежей за квартиру компенсировать эту переплату вы будете в среднем 35 лет.
Но можно еще и заработать – положите эти 1,2 млн. руб. в банк допустим под 6% годовых и будете получать ежегодно бонус 72000 руб.
А если для покупки квартиры вы возьмете ипотеку в размере 1,2 млн. руб. на 5 лет, то переплата составит больше 300 тыс. руб.
Это цифры и факты, которыми можно руководствоваться для принятия решения о покупке того или иного объекта недвижимости. При этом мы понимаем, что каждый вправе принимать собственное решение, опираясь на свои индивидуальные обстоятельства, цели и задачи.
Расположение
Как правило, апартаменты имеют хорошее расположение, на них не распространяются требования по созданию социальной инфраструктуры, для них разрешена точечная застройка, они могут располагаться в реконструированных зданиях, поэтому сейчас для них выбирают интересные места, там, где нельзя строить жилую недвижимость.
Прописка
В квартире возможна постоянная прописка с доступом ко всей социальной инфраструктуре города.
По закону, для проживающих в апартаментах гостиничного типа возможна временная регистрация сроком до пяти лет с возможностью дальнейшего продления. Временная регистрация на 5 лет также дает доступ к социальной инфраструктуре наравне с владельцами квартир - на детские сады, школу, доступ к системе ОМС и т.п. Важный момент – в некоторых случаях собственник апартаментов гостиничного типа может обратиться в местные органы власти и переоформить апартамент в статус жилого помещения.
В апартаментах административно-делового назначения регистрация невозможна. Если для вас это важно, обязательно уточняйте статус здания и возможность регистрации перед покупкой не только у продавца или управляющей компании, но и в центре «Мои документы».
Дизайн
У владельцев апартаментов гораздо больше возможностей для перепланировки помещения - меньше требований и ограничений, упрощенный порядок согласования.
Доходность
Инвестиции в апартаменты часто окупаются быстрее, чем вложения в жилую недвижимость. Стоимость аренды не зависит от типа помещения, но апартаменты стоят дешевле, соответственно, рентная доходность будет выше.
Есть еще определенные моменты, которые стоит учитывать, выбирая апартаменты:
● Стоимость коммунальных услуг устанавливается управляющей компанией, и вы можете повлиять на нее только общим собранием собственников.
● Налоговую базу и ставку налога определяет государство и никто не застрахован, что завтра кадастровую стоимость приравняют к жилью или повысят ставку для коммерческих помещений, то сумма налога к уплате может существенно изменится. Но так же есть вероятность, что апартаменты законодательно приравняют к жилью.
● К апартаментам не применяется некоторые важные нормы, установленные для жилых помещений, а именно – ряд санитарных норм, требования к благоустройству территории, по шуму и др.
● Неопределенный статус общего имущества - на плечи жильца может лечь бремя содержания офисов и лобби, находящихся в апарт-комплексе.
● На апартамент (в силу того, что он не является жильем) может быть обращено имущественное взыскание.
● В апартаментах офисного назначения есть риск того, что в соседней квартире может разместиться офис с кол-центром, что может нарушить покой у соседей. Чтобы застраховаться от этого, управляющие компании стали вносить в договор пункт о том, что апартамент можно использовать только для жилья, а не ведения бизнеса. Внимательно читайте договор с управляющей компанией.
Итак, подведем итоги соревнования «квартиры VS апартаменты»
Параметр для сравнения
Квартира
Апартамент
Покупка
Дороже на 20-25%
Дешевле на 20-25%
Коммунальные платежи
Дешевле на 15-20%
Дороже на 15-20%
Налоги и вычеты
0,1%, можно получить налоговый вычет
0,5-2%, нельзя получить налоговый вычет
Разница в стоимости
Если понадобится ипотека – приведет к переплате
Если свободные средства – компенсация разницы стоимости владения, а также возможный доход от вклада
Расположение
По всему городу
По всему городу
Прописка
Постоянная
Только для гостиничного типа – регистрация на 5 лет с возможностью продления
Дизайн
Много ограничений
Меньше ограничений и согласований
Доходность
Ниже
Выше
