В сегменте аренды жулики не переведутся никогда. Ведь это очень удобный для них рынок, где крутятся быстрые и легкие деньги. Рассказываем, как обезопасить себя от аферистов.
ОБМАН ПО ШАБЛОНУ
Схемы обмана доверчивых арендаторов не меняются годами. «Информационные агентства» продолжают заманивать клиентов объявлениями с демпинговыми ценами. В фиктивных риэлторских офисах предлагают купить базу адресов несуществующих съемных квартир. Ложные собственники охмуряют жильцов, отнимая у них деньги, время и нервы.
Сдача жилья по поддельным документам распространена больше всего. Все знают, что при заключении договора собственник обязан предъявить паспорт и оригиналы документов на квартиру. Часто аферисты показывают нанимателю копии таких документов, при этом всячески торопят и отвлекают его при их изучении. В подобной ситуации сложно убедиться, что бумаги подлинные. Арендатор верит практически на слово, а вскоре объявляется настоящий собственник и выставляет его на улицу.
Мошенником может оказаться и реальный владелец квартиры. Сегодня он с милой улыбкой заселяет нанимателя, а завтра хоп – и резко поднимает арендную плату. Если нет письменного договора, спорить бессмысленно… А еще хозяин может оказаться в сговоре с агентством недвижимости, при помощи которого человек снимает квартиру. Арендатор вносит плату за месяц, залог и заселяется. Но… через несколько дней хозяин вдруг заявляет, что «такая корова нужна самому», и просит освободить жилье. При этом нанимателю возвращают только часть денег, а остальную сумму делят между владельцем жилья и недобросовестными риэлторами.
Довольно часто недвижимостью владеют несколько человек. Не догадываясь об этом, арендатор договаривается с одним из них, заселяется, а потом среди дольщиков находится «Баба Яга», которая всегда против. И ничего с этим не сделаешь – гражданин вынужден покинуть помещение, потеряв часть денег. Или же человек снимает квартиру, а выясняется, что во второй комнате будет жить хозяин. Такое любят проделывать пенсионеры (понятно, не от хорошей жизни, но все же). Не нравится – съезжай, но задаток бабушка уже не вернет, да и неловко как-то с ней воевать.
Вообще фантазия, проявляемая шарлатанами, поражает. Порой они разыгрывают перед жертвой целый спектакль. Вот, например, случай, имевший место в одной из питерских многоэтажек. Некой девушке сдали квартиру, куда она заехала и стала налаживать быт. А через несколько дней в дверь постучали «представители закона» и сообщили, что здесь было тройное убийство и им надо собрать улики. Девушка на эмоциях побежала к собственнику и заявила, что ее не предупреждали и что она тут жить боится. На что тот развел руками: «А, собственно, чем вы недовольны? Квартира чистая, убранная. Можете съехать, но залог я оставлю себе». Нанимательнице пришлось так и поступить. Такой детектив.
ОСОБЕННОСТИ РЫНКА
Рынок аренды всегда был и остается лакомым куском для мошенников. Прежде всего потому, что он невероятно динамичен. По сути, это рынок одного дня. Вот объект появился в базе – и, если он адекватен по цене-качеству, на следующий день его уже нет.
Отсюда вытекает следующее свойство этого рынка – возможность зарабатывания быстрых и легких денег. И пусть они не такие большие, как в сфере купли-продажи (где агент имеет 2-4% от стоимости объекта), при должном желании и расторопности сделки по аренде можно буквально штамповать и по итогу месяца получить выхлоп не хуже.
Еще одна особенность рынка аренды связана с его слабым законодательным регулированием. Причем как в уголовной сфере, так и в налоговой. Юрким мошенникам прекрасно известны все лазейки в законах. Поэтому поймать их за руку трудно, еще труднее доказать злой умысел.
Что касается налогообложения, то в Петербурге, например, ежемесячно выявляется минимум две сотни квартир, хозяева которых отчисления государству делать не желают. По данным аналитиков ДП.ру, около 90% рынка арендного жилья в городе остается в тени, суммарно арендаторы зарабатывают свыше 300 млрд (!) руб. в год, а налоги не платят. В общем, все условия для махинаций налицо.
И, наконец, вишенка на торте. Больше половины объявлений об аренде, размещенных в СМИ, на сайтах по недвижимости или в каталогах, – фальшивки! (Сразу оговоримся, что речь о ситуации в целом; есть ресурсы, где фейки жестко отсекаются.)
Цели размещения фейков могут быть разными. В лучшем случае таким образом компании отрабатывают лидогенерацию – получают звонки потенциальных клиентов, а уже дальше предлагают обратившимся что-то реальное. В худшем – это самое настоящее жульничество, когда людей приглашают в офис и выманивают у них деньги. Например, за сумму в несколько тысяч рублей дают листочек с «левыми» адресами и телефонами, на которые нельзя дозвониться. Либо проворачивают другую махинацию.
С РИЭЛТОРОМ ИЛИ БЕЗ?
Благодаря пристальному вниманию СМИ к теме обмана на рынке аренды многим нанимателям жилья стало легче разбираться в хитростях мошенников. Однако даже самый грамотный гражданин не в состоянии разгадать все замыслы аферистов. Это как попытки победить вирусы с помощью антивирусных программ: чем активнее борются со злом компьютерные гении, тем больше ухищрений придумывают хакеры.
Вот почему имеет смысл делегировать поиск жилья профессионалам – риэлторам. Да, это не бесплатно, агент или агентство берут за свои услуги вознаграждение, чаще всего в размере месячной стоимости аренды. И нужно четко понимать, позволяет ли ваш доход (или ваша личная жаба) отдать эту сумму за свое спокойствие. Если нет – велкам, никто не запрещает искать жилье самому. Но будьте готовы принять все хлопоты и риски на себя и никого не винить в случае неудачи.
Кстати, в последнее время тренд самостоятельности прочно укоренился на рынке аренды. При этом отказ от услуг риэлтора часто основан не только на желании сэкономить, но и на том, что сам образ этого специалиста сегодня очернен. Все потому, что рынок недвижимости оказался наводнен некомпетентными, а то и вовсе нечистыми на руку агентами, единственная цель которых – сорвать куш любой ценой. Такие горе-риэлторы изрядно попортили имидж профессии.
НЕТ СТАНДАРТОВ
По меткому выражению президента корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александра Романенко, сегодня, чтобы стать агентом по недвижимости, достаточно иметь 200 руб. – на эти деньги ты просто напечатаешь себе визитки.
Такая ситуация связана с отсутствием нормального регулирования деятельности риэлторов. По крайней мере в России. Если в западных странах специалистам по недвижимости требуется лицензия или сертификат, то у нас не надо ничего. Более того, на риэлторов в нашей стране нигде не учат – не считая «натаскивания» в самих агентствах. Отсюда – отсутствие общих алгоритмов в работе, порой переходящее в полный бардак.
Относительный порядок наблюдается лишь там, где есть профессиональные объединения риэлторов. В Северной столице их два – Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Санкт-Петербургская палата недвижимости. Члены этих организаций немало делают для того, чтобы избавить рынок от дилетантов и привести профессию к неким стандартам. Жаль, потребитель не особо об этом знает и обычно не интересуется у агента, является ли его компания членом такой организации.
ПОЛЬЗА ОТ ПРОФЕССИОНАЛОВ
Однако вернемся к нашей точке отсчета: тратиться на риэлтора или нет? Предположим, 20-25 тыс. руб. – не настолько критичная для вашего кошелька потеря. В этом случае имеет смысл подумать, какую пользу вам может принести агент.
Агент имеет опыт работы. Если обычный человек каждый день будет пробегать по два километра, через год он сможет стать марафонцем. Так и агент, который ежедневно крутится на рынке как белка в колесе, со временем накапливает столько опыта, что превращается в гуру. Обладая мастерством 150-го уровня, он способен быстро, без лишней рефлексии решить задачу любой сложности.
Агент спокоен в стрессовой ситуации. Самая распространенная эмоция на рынке аренды – это страх, причем обоюдный. Съемщики опасаются, что их кинут на деньги и выгонят, а собственники тревожатся, что в квартире будут оргии с разносом имущества в хлам. В момент испуга люди, даже самые разумные, могут о чем-то забыть: например, попросить свидетельство о праве собственности на недвижимость или внимательно прочесть договор. А вот для риэлтора это не стрессовая, а стандартная ситуация. Он не будет нервничать и все проверит.
Агент экономит время клиента. Представьте, что вы нашли квартиру своей мечты. Вы звоните хозяину, чтобы задать последний уточняющий вопрос: не отключают ли там летом горячую воду? Ура, нет! Договариваетесь о просмотре и приезжаете на адрес со своим любимым собакеном. И тут выясняется, что с животными категорически нельзя! Полдня псу под хвост, причем в буквальном смысле. А ведь этот вариант можно было отсечь еще на этапе прозвона, задав нужный вопрос. Агент бы обязательно это сделал.
Агент помогает определиться с потребностями. Риэлтор дотошен и прагматичен. Он выяснит у клиента, куда он ездит на работу или учебу, насколько близко ему нужен магазин, готов ли он идти полчаса до метро. И с учетом всех этих факторов предложит вариант. Это как друг, которого вы берете с собой в магазин или автосалон, чтобы совершить важную покупку.
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
Итак, допустим, вы готовы обратиться к профессионалам. Возникает следующий вопрос: где их найти? Можно обратиться в крупное и проверенное агентство недвижимости, которое давно работает на рынке и дорожит своим брендом. Чтобы выбрать, изучите открытые источники информации, почитайте отзывы в интернете. Имеет смысл прислушаться к сарафанному радио – опыт друзей и знакомых тоже бывает полезен.
Еще один путь – обратиться в профильную независимую службу. Критерии выбора те же – большой опыт работы, незапятнанная репутация, хорошие отзывы. Между прочим, именно в Петербурге в 1997 году была создана первая в России специализированная справочная служба по недвижимости «Квартирный вопрос». И она до сих пор успешно работает!
Это не тот квартирный вопрос, который, по мнению Воланда, испортил современных людей. А тот, который бесплатно и в доступной форме помогает гражданам совершать любые сделки с недвижимостью. Например, чтобы снять квартиру или комнату, достаточно позвонить оператору или заполнить форму на сайте. С ближайшей рассылкой объявление поступит более чем в 300 агентств недвижимости. Агенты будут звонить вам напрямую и предлагать варианты. Обычно на поиск арендного жилья уходит один день.
«Квартирный вопрос» – это закрытая система, где нет места фейковым или приукрашенным объявлениям. Вход сюда закрыт для недобросовестных агентов и псевдориэлторов. А стало быть, схемы обмана, о которых говорилось выше, здесь просто невозможны.
Александр Усачев, руководитель проектов «БН.ру» и «Квартирный вопрос»:
– В «Квартирном вопросе» есть перечень телефонов и электронных адресов людей или компаний, с которыми ни при каких условиях не будем работать. Этот черный список мы постоянно пополняем, при необходимости – подаем обращение в полицию. Этим в городе больше не занимается никто. И это наш маленький вклад в борьбу за справедливость.
Наша база адресов – в основном телефонная. Некоторым покажется, что это неудобно и вообще устарело. Но у такого подхода есть и свои плюсы. Не секрет, что электронные базы все агентства так или иначе заимствуют друг у друга. А телефонные списки украсть невозможно! Пусть наша база не самая большая, зато она стопроцентно реальная. Каждое объявление наши сотрудники проверяют лично. Они прозванивают все указанные телефоны, задают уточняющие вопросы, а если требуется – выезжают на место для проверки.
Наши сотрудники, получая обратную связь от клиентов, оперативно реагируют на обращения, разбирают любые ситуации и отчитываются перед людьми. Мы ценим новые информационные технологии и при этом убеждены, что в сфере недвижимости нельзя весь процесс поставить на автомат. Ни один искусственный интеллект или нейронная сеть не заменит живого человеческого общения.
Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active (входят АН «Штаб квартир» и «Арендафон»):
– Рынок аренды сложный, здесь много подводных камней. Поэтому, совершив сделку без сопровождения грамотного риэлтора, вы сильно рискуете не просто лишиться денег (с залогом сумма составит две месячных аренды). В худшем случае можно оплатить аренду, въехать в жилье с вещами, а на следующий день обнаружить, что хозяева сменили замки. Или это были не хозяева, а непорядочные арендаторы жилья, решившие его сдать в субаренду. И вы останетесь не только без денег и возможности их вернуть по суду, но и без личных вещей, запертых в чужой квартире.
Но если возможности воспользоваться услугами риэлтора у вас по каким-то причинам нет, постарайтесь по максимуму обезопасить себя самостоятельно. Прежде всего, не дайте себя спровоцировать слишком заманчивым предложением. В Петербурге нельзя снять однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом ни за 15, ни за 17 тыс. руб. Несмотря на то что такие объявления на агрегаторах недвижимости встречаются. Если вы видите объект стоимостью на 20-30% ниже рынка, нужно понимать, что это так называемый крючок. Неважно, почему арендодатель разместил явно недостоверную информацию, – для собственной безопасности и экономии времени его лучше обходить стороной.
Когда нашли устраивающий вас объект, нужно грамотно составить договор и изучить необходимые документы. Проект договора можно найти в открытом доступе, например, на сайте агентства недвижимости «Арендафон» размещены актуальные образцы 2019 года.
