Положение владельцев гаражей, доставшихся им от родителей, является довольно шатким. Как правило, постройки не оформлены в собственность, поэтому продать их или передать по наследству никак не получится. А если земля с гаражным массивом попадет в зону строительства трассы, хозяин объекта может остаться ни с чем: раз недвижимость не оформлена, то и компенсация за нее не полагается.
Чем рискуют владельцы гаражей?
По разным оценкам, в России насчитывается от 3,5 до 5 миллионов гаражей, не имеющих юридического статуса. Эти постройки для хранения автомобилей вроде бы есть, но их как бы не существует — во всяком случае, в правовом поле. Хозяева на самом деле не имеют никаких прав ни на сами боксы, ни на землю под ними.
Адвокат юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Михаил Черепнов объяснил, что владельцы таких гаражей могут лишь использовать их, при этом не имея права на отчуждение. Постройки нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать, ни заложить. Отдельно эксперт рассказал о том, чем различается положение арендаторов и собственников земли под такой недвижимостью.
Если у государства возникнет необходимость изъятия земли под гаражами, например, для строительства метро, то арендатор получит компенсацию только за постройку, а за участок под ней — нет. Если же речь идет об оформленном в собственность гараже, то при изъятии гражданину должны возместить и стоимость земли, и стоимость постройки, — уточнил Михаил Черепнов.
Понятие «гараж» на сегодняшний день никак не раскрывается в российских правовых актах, а сложности оформления прав на такие постройки не позволяют поставить их на кадастровый учет. Внушительное количество нелегитимных объектов вынудило законотворцев заняться этим вопросом и навести порядок в его регулировании.
Как оформить гараж в собственность?
Документ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», более известный в народе как законопроект о «гаражной амнистии», Госдума начала активно обсуждать этим летом. Тогда глава комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников отмечал, что ни в СССР, ни в новой России не было регулирования всего, что связано с гаражами. Кстати, даже премьер-министр РФ Михаил Мишустин однажды признался, что остался без гаража из-за пробелов в действующем законодательстве.
К слову, оформить объекты в собственность можно и сегодня — через суд. Но в большинстве случаев этому препятствует отсутствие у владельцев правоустанавливающих документов. Начальник отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Нижегородской области Татьяна Горелова рассказала, что «гаражная амнистия» должна решить эту проблему.
Сейчас для оформления гаража вам необходимо иметь земельный участок. Не имеет значения, предоставлялся он вам лично или гаражному кооперативу. В законопроекте о „гаражной амнистии“ все наоборот: если у вас есть хоть какие-то подтверждения того, что вы пользовались гаражом, то вам предоставят земельный участок в аренду, что позволит оформить право собственности на гараж, — комментирует Татьяна Горелова.
Итак, какие же документы потребуются хозяину гаража для подтверждения факта владения? В законопроекте указан следующий перечень справок и квитанций, которые можно принести в Росреестр:
-- решение кооператива о распределении вам гаража;
-- справка о выплате пая в кооперативе;
-- квитанции об оплате содержания и ремонта гаража в кооперативе;
-- технический план на объект;
-- заявление в Росреестр о проведении кадастрового учета и регистрации прав.
Татьяна Горелова сообщила, что регионам разрешат дополнять этот перечень, учитывая индивидуальные особенности, сложившиеся на их территории. Поэтому более подробную информацию о документах нужно будет получать в отделении Росреестра, когда проект будет принят и обретет юридическую силу. Ожидается, что это произойдет уже в следующем году.
На территории Нижнего Новгорода в основном земли предоставлялись гаражно-строительным кооперативам, они строились. Но где-то земли не хватало, кооперативы могли расширяться, осваивая, например, овраги. Такие ситуации также учитываются в этом законе, — заявила Татьяна Горелова.
Кто имеет право на «гаражную амнистию»?
Важно отметить, что «гаражная амнистия» охватывает не все сооружения, называемые в нашей стране гаражами. Ее положения распространяются только на капитальные постройки, имеющие фундамент. Поэтому оформить собственность на так называемые ракушки у россиян не получится.
Каким еще параметрам должен соответствовать гараж, чтобы вы могли стать его собственником?
-- Располагаться на муниципальной или государственной земле. Строительство гаражей на дачных участках новым законом не регулируется.
-- Быть построенным до 2005 года, то есть до вступления в силу Градостроительного кодекса. С этого момента регистрация подобных строений уже осуществлялась.
Разработанный законопроект не регулирует правоотношения, возникающие касательно подземных гаражей при жилых комплексах и офисных центрах.
Из нюансов законопроекта стоит отметить тот факт, что он предписывает исключить из ЕГРН ранее учтенные некапитальные гаражи, поскольку они не являются объектами недвижимого имущества. Также документ прямо запрещает ведение предпринимательской деятельности в гаражах. Поэтому все автомойки и сервисы шиномонтажа, работающие в гаражах сегодня, окажутся вне закона, — говорит адвокат юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Михаил Черепнов.
Предполагается, что гаражная амнистия продлится до 2025 года. Однако, начальник отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Нижегородской области Татьяна Горелова не исключает увеличения сроков действия программы, как это было с «дачной амнистией» и приватизацией квартир.
Оформленный по закону гараж, по сути, обретет статус нежилого помещения, которое должно стоять на кадастровом учете. Его можно будет продать, передать по наследству или застраховать при необходимости. Упростит легализация постройки и процесс подвода коммуникаций. Но вместе с правами новоиспеченные собственники получат и обязанность уплаты налогов на недвижимое имущество. Решать судьбу своего гаража владельцу придется самостоятельно. Ровно до тех пор, пока однажды занимаемая им земля не потребуется для строительства автодороги.
