Арендовать дачу на лето – дальновидное решение. Особенно в период самоизоляции, которая вполне может продлиться и до летних месяцев. Ведь неоспоримое преимущество загородного дома – участок, на котором можно гулять, играть с детьми или животными. О чём важно знать при съёме дачи, на что делать акцент в разговоре с собственником, нужно ли заключать договор аренды и что стоит проверить перед тем, как перебраться ближе к природе, читайте в нашем материале.
Про разных собственников и разный ценник
Снять дом можно как в централизованном посёлке (недвижимость принадлежит юридическому лицу, то есть определённой компании), так и у частного лица. Первый вариант – сравнительно дорогой (средняя ставка по Подмосковью – около 100 000 руб. в месяц), но вместе с тем, выбрав его, не придётся задумываться о функциональности, комфорте, вопросах обслуживания выбранного объекта. Здесь уже всё учтено. «Как правило, такие арендные поселки или зоны в посёлках расположены в выгодных и престижных локациях, имеют собственную охрану, развитую внутреннюю или внешнюю инфраструктуру. Дома в них просторные, благоустроенные, имеют все коммуникации. Между арендодателем и арендатором обязательно заключается договор», – рассказывает коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг» Анна Исаева.
Если рассматривать дома от частных лиц, то предложения совершенно различные. Можно найти дачу как с подведённой водой и проведённой канализацией, так и вариант с туалетом на улице. Логично, что чем больше набор бонусов – тем выше ценник. Также свою роль играет и местоположение объекта. «Так, стоит учитывать, что дачи у воды обойдутся арендатору дороже. Здесь свою роль играют и виды, и дополнительные возможности (купание, катание на лодке, рыбалка и т.д.). Поэтому их арендная ставка может быть на 20-30% дороже. То есть разница в цене с домами, не выходящими к водоёмам, будет существенная», – рассказывает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев.
Дьявол – в деталях
Поскольку арендатору практически не нужно заботиться о содержании дома в централизованном посёлке, далее речь пойдёт только о дачах, взятых внаём у частных лиц. Поэтому, когда вы определитесь с бюджетом и интересующей вас локацией, обратите внимание на ряд важных моментов.
Коммуникации
Начать стоит, пожалуй, с коммуникаций. Вы должны уточнить, есть ли они вообще, и если да, то какие: автономные (скважина, собственный колодец) или централизованные (на весь посёлок/деревню/СНТ). Если предлагается вариант с канализацией на участке, узнайте, как она организована: это септик, кессон или другой вариант.
«Септики глубокой биологической очистки (ЛОС) обычно очень требовательны в обслуживании: в них не должны попадать волосы, хлорсодержащие вещества, крупные косточки от фруктов, земля. Городским жителям нелегко привыкнуть к таким правилам эксплуатации канализационной системы, из-за чего ЛОС часто может выходить из строя (поломка насоса, низкое качество фильтрации стоков), а его ремонт – процедура дорогостоящая. Кессон же подлежит регулярной откачке с помощью ассенизационной машины. Это тоже нужно иметь в виду и понимать, через какое время потребуется откачка стоков и кто должен вызывать ассенизатора», – рассказывает Анна Исаева.
Обязательно нужно выяснить, как организовано отопление и горячее водоснабжение: оборудована ли дача газовым котлом, электрическим бойлером, а, может, ни того, ни другого нет, и это просто летний вариант проживания, когда, чтобы помыться, нужно греть воду, скажем, на плите. В последнем случае особых знаний не требуется, а вот если в доме есть тот же котёл, будущему арендатору обязательно нужно спросить у собственника, как его включать/выключать и что делать в непредвиденных ситуациях (подробнее об этом – далее).
Электричество
Что касается электричества, то, с одной стороны, вас должно интересовать качество проводки. Проверьте, не вываливаются ли розетки, выключатели из стен; где находится щиток; как выглядят пробки (также полезно узнать, что делать, если их выбило). Второй вопрос – это перебои в работе электроснабжения и стабильность напряжения (не бывает ли скачков).
«В некоторых СНТ свет могут отключать каждую неделю и на несколько часов. Это чревато разморозкой холодильников, что в жаркий период критично для продуктов. И даже если в доме есть генератор, не факт, что любой человек с лёгкостью сможет запустить его. Поэтому если электричество в посёлке отключают часто, крайне желательно иметь плиту, работающую хотя бы от баллонного газа», – делится лайфхаками Анна Исаева.
Сам дом
Немаловажным фактором при выборе дачи является её внешний вид. Тут, конечно, дело вкуса: кому-то нравятся дачи в стиле 50-х гг. XX в., а кто-то будет жить только в современных коттеджах. Однако в любом случае стоит посмотреть, в каком состоянии находится кровля, есть ли на потолке/стенах протечки, нет ли следов плесени или грибка. Также обратите внимание на запах. В идеале в доме, даже простоявшем всю зиму закрытым, не должно пахнуть сыростью и затхлостью.
Инфраструктура
Загородная жизнь предполагает некоторую удалённость от того, что в городе можно найти на каждом шагу. Так что выясните, где находятся необходимые вам объекты инфраструктуры (те же магазины), остановки общественного транспорта; оцените, как и до чего удобнее добираться; как обстоят дела на дорогах в утренние и вечерние часы, если вы предполагаете ездить на работу, и т.д.
Собственник
Определённый вклад в аренду дачи вносит и человеческий фактор. Во-первых, помимо общения с соседями и прощупывания обстановки (что за человек сам хозяин; кто живёт вокруг; есть ли серьёзные источники шума в непосредственной близости и т.д.), вам нужно проговорить с арендодателем и обозначить впоследствии в договоре порядок пользования участком, огородом, строениями на участке (сауной, баней, теплицами и т.д.). Стоит договориться, можно ли вам обрабатывать огород и пользоваться плодами садовых деревьев или урожаем с клубничных грядок и ягодных кустов, советует Мария Жукова. Возможно, это покажется смешным, но не все сдающие на лето свои дачи с теплотой относятся к тому, что, к примеру, их груши будут пущены на варенье арендаторов. Так что лучше определиться даже с такими, казалось бы, очевидными вещами заранее.
Во-вторых, в процессе общения с владельцем загородного дома будет правильным предупредить хозяина, для каких целей вы снимаете дачу и что планируете делать. Понятно, что принцип «кто платит, тот и заказывает музыку» вроде бы определяет хозяина положения. Но часто бывает так, что собственники «не ожидают», что к их жильцам будут приезжать гости и жарить на лужайке шашлыки. Конфликт может разгореться особенно сильно, если арендодатели сдаваемой дачи проживают на соседней улице (такое положение дел – не редкость).
Непредвиденные ситуации
Ещё один важный момент касается того, что делать арендатору в случае форс-мажорной ситуации. Вам необходимо заранее взять у собственника контакты всех экстренных служб, которые так или иначе могут вам понадобиться, а также договориться (и прописать это в договоре), кто в случае поломки отвечает за ремонт.
«Кроме того, любому арендатору загородного дома стоит поинтересоваться, в какие сроки могут быть устранены те или иные неполадки. Это необходимо, так как бывает, что ломается, к примеру, насос, а эксплуатирующая организация готова привести необходимые запчасти только через месяц», – делится опытом руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Кстати, в договоре можно определить для владельца дома возможность (а лучше обязанность) посещения сдаваемого объекта для проверки и настройки оборудования. Это делается в превентивных целях и для поддержания той или иной техники в пригодном для проживания состоянии.
Важный момент
Классика жанра при аренде дач от частных лиц – дом сдаётся не самим собственником, а кем-нибудь из его родственником. Чтобы избежать возможных проблем в будущем (например, потери денег и конфликта с хозяином, который, в общем-то, и в глаза вас не видел), вам следует удостовериться (и прописать это в договоре), что все дела вы ведёте именно с владельцем недвижимости. Доказательствами могут выступать свидетельство о праве на наследство или о госрегистрации, договор дарения или купли-продажи. Если же дачу предлагает арендовать не её законный владелец, этот человек должен предоставить заверенную у нотариуса доверенность от истинного собственника. И не забудьте убедиться в отсутствии обременений, арестов, запретов на объекте. Сделать это возможно, предварительно заказав выписку из ЕГРН. Услуга платная; получить её можно через МФЦ или Росреестр.
Что должно быть в договоре?
Договор аренды дачи нужен, так как именно этот документ поможет избежать большинства спорных ситуаций. Он мало чем отличается от договора аренды городской квартиры. Так, в нём обязательно надо прописать ФИО и паспортные данные сторон, документы права собственности, наименование и адрес дома; срок, на который заключается договор; порядок его расторжения, размер арендных платежей и порядок их внесения, размер и порядок возврата залоговой суммы, права и обязанности сторон, отмечает управляющий директор компании МИЭЛЬ-Аренда Мария Жукова.
«Объект аренды необходимо описать максимально точно: указать количество комнат (подсобных помещений), площадь, этажность; отметить земельный участок (кадастровый номер), на котором он расположен, и его площадь; иные имеющиеся на участке постройки, а также их состояние», – добавляет ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин.
По словам эксперта, следует составить максимально подробный акт приёма-передачи объекта и всего находящегося там имущества, передаваемого вам в пользование; описать все характеристики и проверить работоспособность оборудования, особенно если есть дорогостоящая техника (газонокосилки и т.п.). Также нужно установить в договоре, кто, когда и за что платит при пользовании объектом. Например, кто будет оплачивать откачку жидких бытовых отходов из септика и иные платежи, которые установлены в том же СНТ.
Кстати, перед заключением договора не лишним будет пообщаться с председателем СНТ или ДНП (дачного некоммерческого партнёрства) на предмет отсутствия задолженностей по обязательным платежам (электричество, взносы и т.п.) у владельца дома, чтобы исключить конфликты между вами, как арендатором, и администрацией. «При наличии долгов многие председатели ведут «войну» с собственниками не только в судебном порядке, но и своими методами – могут отключить электричество, заблокировать подъезды к участкам, запретить выбрасывать мусор в общий бункер или др.», – рассказывает Кирилл Кокорин.
Нюансов при выборе дачи в аренду множество, но есть и универсальный совет. Перед тем, как заниматься поиском дома, составьте список вещей, которые там должны быть, и тех опций, наличие которых не особенно важно. Также отметьте для себя, с чем вы можете примириться (как вариант, до магазина можно доехать только на машине), и на что ответ – категоричное «нет». Так уже на начальном этапе вы увидите, в каком доме захотите жить, а куда не переедете даже забесплатно.
